二手房买卖合同说说那些不得不看清的关键数字

2014-04-18 来源：

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恼人的购房纠纷——只因未看清合同上的具体数字

武昌区的段先生已经和房东汪女士签订了二手房购房合同，但由于家里出了事故急用了部分房款，导致段先生不能按时交付剩余房款而构成违约。当时合同上约定的违约金比例为逾期付款一日按照总房价的千分之一来支付，但是段先生当时没有仔细看清条款里的数字，现在房东汪女士向段先生索要违约金。对于这套总价52万的房屋来讲，逾期一日付千分之一的违约金并不是一笔小数目。段先生异常苦恼：“当时签合同的时候我根本没有注意到这条关于违约金比例的条款，看来签合同的时候还是要多留意条款中的关键数字。现在我想先和房东协商一下再想办法，希望有折中的解决方案。”

而洪山区的朱小姐也同样是未看清合同上的时间而导致户口问题迟迟得不到解决。朱小姐已经和房东胡先生签订了二手房购房合同，但是合同上只约定朱小姐“付清房款之后”原房主将户口迁出，而并未约定具体时间。现在房主胡先生因公外出，一直没有将户口迁出，从而导致朱小姐的户口迟迟无法迁入。朱小姐也很苦恼：“当时没有看清合同上的约定，如果将户口迁出的时间具体化的话就不会出现现在这种情况了。毕竟根据合同条款来看，现在胡先生并未构成违约，也只有等他有时间了再来谈迁户口的事情了。”

中介说法：二手房买卖合同中涉及具体金额和时间的条款并未全部作约定

针对上述案例中所提到的二手房合同中涉及具体金额和时间的关键数字等，笔者咨询了多家中介，得到的答案也不尽相同。

世纪宏图不动产旺德福店尚文店店长熊浩表示，对于二手房合买卖同中关于违约金比例的约定，通常约定为每日按照总房价的0.5‰～1‰来支付违约金。但是有部分买家或者卖家并不重视这一数字，他们认为自己不会违约，而并未考虑突发事件的影响。百居易房屋超市傅家坡店经理高军表示，在二手房合买卖同中，关于过户日期一般都会有明确的约定，如“交付定金之后的5个工作日之内”等等，但是对于卖方户口迁出和买方户口迁入的时间一般都没有明确约定，甚至不作约定。万领地产锦绣江南店经理伍鹏表示，客户签订二手房买卖合同时，一般还会对房屋的尾款作约定，一般是在物业交割当天付清。这样对于买卖双方来讲都会多一重保障，保证双方交易的安全性。

专家建议：合同中关键数字需约定好

资深房地产律师罗胜表示，在二手房买卖合同中，一般对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的万分之五来支付违约金。而对于单方解除合同的情形，违约金比例一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限”。百居易资深过户专家程红安表示，对于二手房买卖合同中的具体时间一定要约束好，一旦出现纠纷，合同内容将是第一依据。对于合同中户口迁出的时间等约定不够明确的条款，可以在“补充协议”中将时间明确，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便。康辉房地产咨询有限公司总经理徐康表示，在合同中必须写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚，以免产生不必要的纠纷。

综合以上专家的观点不难看出，在二手房买卖合同中，除了交易价格之外，值得引起重视的关键数字还有违约金比例，卖方户口迁出的具体期限和首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限等。